공매 낙찰자 필수 확인 사항 | 말소 등기 비용 산정 및 처리 방법

안녕하세요! 온비드 공매로 내 집 마련이나 투자를 준비하다 보면 낙찰금 외에도 챙길 비용이 참 많죠? 특히 등기부등본을 깨끗하게 정리하는 '말소 등기' 비용은 처음 접하면 당황스럽기 마련인데요. 저도 처음엔 걱정이 많았지만, 원리만 알면 계산법은 의외로 간단해요. 제가 오늘 깔끔하게 정리해 드릴게요!

"낙찰은 끝이 아니라 시작입니다. 등기부상 지저분한 권리를 지우는 말소 비용 계산까지 마쳐야 진정한 수익률이 보입니다."

왜 말소 비용을 미리 계산해야 할까요?

공매는 경매와 달리 말소되지 않는 권리가 있을 수 있고, 필지나 권리 관계에 따라 근저당·가압류 말소 건수가 늘어나면 예상보다 지출이 커질 수 있기 때문이에요. 단순히 총액만 보는 것이 아니라, 내 등기부에 걸린 가압류, 근저당, 압류가 몇 건인지 파악하는 것이 정확한 계산의 첫걸음입니다.

✅ 핵심 체크리스트

• 등록면허세: 건당 6,000원 (지방교육세 포함 시 7,200원)
• 등기신청수수료: 건당 3,000원
• 기타 비용: 제증권 및 송달료 확인 필요

말소 등기 비용의 핵심, 항목별 지출 금액 총정리

온비드 공매로 부동산을 낙찰받으면 깨끗한 등기부를 만들기 위해 기존의 근저당이나 가압류 등을 말소하는 과정이 필수입니다. 이때 발생하는 비용은 크게 세 가지 항목으로 구성되는데요, 2024년 기준 현재 적용되는 정확한 단가를 토대로 상세히 계산해 보겠습니다.

💡 핵심 요약: 말소 비용은 권리 한 건당 발생하는 '정액세' 개념입니다. 따라서 등기부등본상 삭제해야 할 권리의 개수가 많을수록 전체 비용도 비례해서 늘어나게 됩니다.

1. 항목별 세부 비용 산정 기준

가장 많이 궁금해하시는 실제 지출 항목별 금액은 다음과 같습니다. 법령에 정해진 금액이므로 전국 어디서나 동일하게 적용됩니다.

항목	금액 (건당)	비고
등록면허세	6,000원	지방세법 기준
지방교육세	1,200원	면허세의 20%
등기신청수수료	3,000원	인터넷/전자촉탁 기준

2. 총 예상 비용 계산법

결론적으로 한 건의 권리를 지울 때마다 총 10,200원의 비용이 발생한다고 기억하시면 됩니다. 입찰 전 등기부등본을 확인하여 말소 대상이 몇 개인지만 파악하면 아주 쉽게 예산을 짤 수 있습니다.

• ✅ 단독 말소(1건): 약 10,200원 (근저당 1건 등)
• ✅ 복합 말소(3건): 약 30,600원 (근저당 1건 + 가압류 2건 등)
• ✅ 대량 말소(5건): 약 51,000원 (다수의 압류 및 가처분 등)

내 등기부등본에서 '말소 대상' 정확히 찾아내기

온비드 공매(압류재산 기준)는 보통 '소멸주의'를 택하고 있어서, 매각허가결정 이후 낙찰자가 잔금을 치르면 선순위든 후순위든 대부분의 권리가 말소됩니다. 하지만 말소 신청은 스스로 해야 하므로 등기부등본의 '갑구'와 '을구'를 꼼꼼히 분석해야 합니다.

📌 등기부등본 권리 분석 체크리스트

• 갑구(소유권): 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정등기 등
• 을구(소유권 외): 근저당권, 전세권, 임차권 등
• 말소 기준 권리: 최선순위 설정일보다 늦은 권리는 원칙적으로 100% 소멸 대상입니다.

실무 팁: 매각물건명세서상 '낙찰자가 인수해야 하는 권리' 문구가 있는지 마지막까지 확인하세요. 유치권이나 일부 가처분 등은 말소되지 않고 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.

납부 절차는 생각보다 간단합니다. '위택스'에 접속해 원인 행위를 '등록면허세(재산권 설정 및 말소)'로 선택한 뒤 결제하시면 됩니다. 납부 후 출력하는 영수필통지서는 등기소 제출 시 꼭 필요하니 잘 챙겨두세요!

위택스 공식 홈페이지 바로가기

셀프 등기 vs 법무사 대행, 나에게 맞는 선택은?

비용을 최대한 아끼고 싶다면 '셀프 등기'가 정답이지만, 절차의 복잡함이나 시간 소요를 고려하면 법무사 대행이 유리할 수도 있습니다. 아래 내용을 통해 나에게 가장 합리적인 방법이 무엇인지 비교해 보세요.

공매 등기 촉탁은 일반 매매와 달리 자산관리공사(KAMCO)를 거쳐 진행되므로, 서류 준비만 꼼꼼히 하면 우편 접수만으로도 충분히 셀프 처리가 가능합니다.

구분	셀프 등기 (실비)	법무사 대행
기본 실비(세금/수수료)	건당 약 10,200원	건당 약 10,200원 (동일)
대행 수수료	0원	기본 10~20만 원 + 알파

💡 선택 가이드: 말소할 권리가 3건 이상으로 많고 시간적 여유가 있다면 셀프 처리를 적극 추천합니다. 반면, 평일 업무 시간이 도저히 나지 않거나 대출 실행으로 인해 즉각적인 등기가 필요한 경우라면 법무사 대행이 효율적입니다.

온비드 공식 홈페이지 이용안내

성공적인 공매 투자를 위한 마무리 체크리스트

공매는 캠코의 '말소촉탁' 제도를 통해 복잡한 권리를 정리해주지만, 이에 수반되는 비용은 낙찰자가 직접 부담해야 하는 실비입니다. 단순히 낙찰가만 고려하기보다는, 이러한 부대비용까지 정밀하게 산정해야 진정한 수익률을 확보할 수 있습니다.

📌 투자 전 필수 확인 사항

• 말소해야 할 근저당 및 가압류의 총 개수를 파악하세요.
• 건물과 토지의 등기가 분리된 경우 각각의 말소 비용이 발생함을 인지하세요.
• 촉탁 업무 대행 시 발생하는 행정 비용을 입찰가에 미리 반영하세요.

"공매 투자에서 수익은 '얼마에 낙찰받느냐'만큼이나 '얼마를 부대비용으로 지출하느냐'에 달려 있습니다. 말소 비용 계산을 루틴화하여 실수를 줄이시기 바랍니다."

궁금한 점을 풀어드려요! 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 말소 비용 영수증은 어디서 챙겨야 하나요?

A. 셀프 등기 시 비용 증빙을 위한 영수증은 각 납부처에서 온라인으로 발급 가능합니다. 등록면허세는 위택스에서 '납부확인서'를, 등기신청수수료는 인터넷등기소에서 '영수증'을 출력하시면 됩니다.

Q. 압류가 10개인데 너무 비싸지 않을까요?

A. 건수가 많으면 부담될 수 있지만, 동일한 지자체에서 설정한 압류는 '일괄 말소'가 가능한 경우도 있습니다. 관할 캠코 지사 담당자에게 일괄 처리 여부를 반드시 문의해 보세요!

Q. 근저당과 가압류 말소 비용, 대략 얼마로 잡아야 할까요?

A. 기본적으로 건당 약 1만원 내외의 예산을 잡으시면 됩니다. (등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원 + 등기신청수수료 3,000원)